Pengertian appraisal menjadi hal penting yang wajib diketahui agar proses pengajuan KPR berjalan lancar dan nilai rumah bisa dipastikan sesuai.

Memiliki hunian pribadi yang nyaman memang menjadi impian banyak orang, dan kini proses untuk mewujudkannya semakin mudah dilakukan, salah satunya dengan memanfaatkan sistem KPR.

KPR merupakan metode pembelian rumah yang cukup populer digunakan oleh banyak orang karena memungkinkan mereka memiliki rumah meski harganya tinggi, dengan sistem cicilan. 

Namun, dalam proses pengajuan KPR, tidak serta-merta permohonan langsung disetujui. Ada sejumlah tahapan yang harus dilewati, dan salah satu tahapan penting tersebut adalah proses penilaian aset properti yang dikenal dengan istilah appraisal.

Appraisal merupakan proses untuk menilai nilai properti yang akan dibeli, seperti rumah, agar pihak pemberi kredit bisa menilai apakah harga yang diajukan wajar dan sesuai dengan kondisi pasar. 

Bagi siapa pun yang hendak membeli rumah dengan KPR, memahami appraisal sangatlah penting agar proses berjalan lancar dan tidak terjadi kendala di kemudian hari.

Dengan memahami secara utuh pengertian appraisal, kamu bisa lebih siap menghadapi proses pembelian rumah melalui sistem KPR dan mengetahui bagaimana pihak bank menilai properti yang akan kamu beli.

Pengertian Appraisal

Di masa sekarang, membeli rumah tak lagi terbatas pada pembayaran tunai. Ada alternatif lain yang dianggap mampu meringankan calon pembeli dalam memiliki rumah atas nama pribadi, yakni melalui sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR). 

Metode ini telah menjadi salah satu pilihan yang cukup populer di kalangan masyarakat. Namun, untuk bisa mengakses KPR, terdapat tahapan penting yang harus dilalui, salah satunya adalah proses appraisal.

Pengertian appraisal sendiri merujuk pada proses penilaian atau estimasi terhadap nilai jual sebuah aset, seperti rumah. Penilaian ini sangat membantu pihak bank dalam menentukan harga wajar aset tersebut jika nantinya akan dijual di pasar. 

Misalnya, ketika seseorang mengajukan pinjaman dengan jaminan berupa properti, maka bank akan menilai potensi harga jual properti tersebut apabila dilepas di pasaran, dan proses ini dikenal sebagai appraisal.

Sering kali, bank juga melibatkan lembaga penilai independen yang memang ahli di bidang ini, sebab bank tentu tidak memberikan pinjaman tanpa pertimbangan matang. 

Setidaknya, mereka harus memiliki acuan harga terhadap aset yang dijadikan jaminan, jika suatu hari muncul risiko gagal bayar dan aset harus dijual kembali.

Semakin tinggi hasil penilaian dari appraisal terhadap suatu aset, maka kemungkinan pengajuan KPR disetujui juga makin besar. 

Oleh karena itu, appraisal menjadi aspek yang sangat penting dalam proses pertimbangan bank untuk menerima atau menolak permohonan KPR dari nasabah.

Salah satu acuan yang kerap digunakan dalam menilai appraisal sebuah aset adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yang informasinya bisa ditemukan dalam dokumen Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari aset tersebut. 

Namun, tak jarang pula ditemukan perbedaan antara nilai NJOP dan nilai pasar sesungguhnya dari properti yang diajukan.

Sebagaimana disebutkan sebelumnya, proses appraisal merupakan hal yang lazim dalam transaksi properti. 

Di luar bidang properti, istilah appraisal juga digunakan, misalnya dalam dunia kerja profesional, yang dikenal dengan sebutan performance appraisal atau penilaian kinerja.

Dasar Hukum Appraisal

Penilaian terhadap nilai suatu aset sebenarnya tidak hanya menjadi wewenang lembaga keuangan semata, karena pada dasarnya hal ini memiliki landasan hukum yang telah diatur oleh pemerintah melalui Peraturan Menteri Keuangan No. 101/PMK.01/2014. 

Dalam regulasi tersebut dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan penilaian adalah suatu pendapat tertulis mengenai nilai ekonomi dari suatu objek, yang pelaksanaannya harus mengacu pada Standar Penilaian Indonesia (SPI). 

Berdasarkan aturan ini, maka jelas bahwa proses menentukan nilai aset tidak bisa dilakukan sembarangan dan hanya dapat dikerjakan oleh tenaga profesional yang memiliki keahlian khusus di bidang penilaian.

Tujuan Adanya Appraisal

Setiap properti seperti rumah memiliki nilai ekonomis yang tidak bisa ditentukan sendiri oleh pemiliknya. Penilaian tersebut harus melalui proses tertentu karena nilainya dipengaruhi oleh berbagai hal. 

Namun, dalam bagian ini yang dibahas bukanlah faktor-faktor penentu harga, melainkan alasan di balik dilakukannya proses penilaian tersebut. 

Secara umum, tujuannya adalah untuk mengetahui berapa harga properti yang bersangkutan menurut pihak lembaga keuangan. 

Selain itu, proses ini juga bertujuan untuk mencocokkan data milik nasabah dengan hasil penilaian yang dilakukan secara independen oleh bank. 

Sering kali terjadi perbedaan antara harga yang diajukan oleh pemohon dengan nilai yang diperoleh dari hasil penilaian resmi. Karena itu, bank akan bekerja sama dengan tenaga ahli untuk memastikan proses berjalan sesuai prosedur. 

Biasanya tahapan awal dilakukan dengan mengunjungi properti yang akan dijadikan sebagai jaminan.

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Appraisal

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa penentuan nilai suatu aset atau appraisal dipengaruhi oleh sejumlah faktor tertentu. 

Mengetahui faktor-faktor ini tentu sangat bermanfaat, apalagi jika kamu sedang mempertimbangkan untuk membeli properti. 

Tak hanya membantu dalam memilih lokasi properti yang tepat, pemahaman mengenai nilai appraisal juga memudahkanmu dalam menyusun dokumen pengajuan kredit, terutama jika properti tersebut akan dijadikan sebagai jaminan.

Lantas, apa saja yang menjadi faktor yang bisa memengaruhi nilai appraisal? Berikut penjelasan lengkapnya.

Lokasi Properti

Faktor utama yang memengaruhi nilai appraisal adalah lokasi properti itu sendiri. Sudah menjadi hal umum bahwa properti yang berada di kawasan strategis akan memiliki nilai jual yang lebih tinggi. 

Sebaliknya, jika properti berada di lokasi yang kurang strategis, nilainya tetap ada, namun tidak setinggi yang berada di lokasi premium. 

Selain itu, properti yang terletak di daerah rawan bencana alam biasanya juga akan mengalami penurunan nilai jual. Pihak bank sebagai lembaga penilai akan melihat dengan detail lokasi properti tersebut. 

Jika letaknya tidak strategis atau berada di area rawan bencana, maka keputusan untuk menyetujui pengajuan KPR bisa saja dipertimbangkan lebih matang atau bahkan ditolak.

Kondisi Fisik Rumah

Faktor selanjutnya adalah kondisi bangunan yang dijadikan jaminan. Rumah yang dalam keadaan baik, terawat dengan baik, atau bahkan baru direnovasi tentu akan lebih berpeluang mendapatkan nilai appraisal yang tinggi. 

Sebaliknya, rumah yang tidak terawat atau mengalami kerusakan pada beberapa bagian dapat menyebabkan nilai jual properti tersebut menurun.

Oleh karena itu, jika kamu berencana mengajukan pinjaman dengan menjadikan rumah sebagai jaminan, menjaga dan merawat properti tersebut adalah langkah yang tepat untuk meningkatkan nilainya di mata pihak penilai.

Nilai Jual Objek Pajak

Faktor berikut yang turut menentukan nilai appraisal adalah Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP. Informasi mengenai NJOP biasanya tertera dalam lembar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). 

Meskipun begitu, nilai yang tercantum di dalam NJOP tidak bisa serta-merta dijadikan patokan utama dalam menentukan nilai appraisal. 

Hal ini karena pihak bank umumnya akan mempertimbangkan berbagai pendekatan tambahan untuk memperoleh hasil penilaian yang lebih akurat. Misalnya dengan menggunakan metode pendekatan harga pasar atau pendekatan berdasarkan biaya.

Akses Jalan

Selain faktor lokasi dan keamanan dari ancaman bencana, kemudahan akses jalan menuju properti juga menjadi hal yang diperhitungkan dalam penentuan nilai appraisal. 

Rumah yang memiliki akses jalan yang baik dan mudah dilalui akan memperoleh nilai jual yang lebih tinggi. 

Sebaliknya, jika rumah tersebut terletak di daerah dengan akses jalan yang sempit atau sulit dilalui, maka nilai properti tersebut bisa mengalami penurunan.

Keempat poin di atas merupakan beberapa hal yang umum memengaruhi besar kecilnya harga jual suatu aset properti. Namun masih ada satu hal lagi yang tidak kalah penting, yaitu reputasi pihak pemohon kredit itu sendiri.

Reputasi di sini mengacu pada riwayat keuangan pemohon, khususnya dalam hal kelancaran membayar angsuran atau cicilan kredit sebelumnya. 

Apabila seseorang pernah mengalami kendala dalam membayar angsuran, pihak bank akan lebih berhati-hati atau bahkan menolak pengajuan pinjaman atau KPR selanjutnya. 

Oleh karena itu, sangat disarankan untuk selalu menjaga reputasi keuangan yang baik dengan membayar angsuran tepat waktu. 

Reputasi yang positif akan sangat membantu di masa depan, terutama ketika kamu ingin mengajukan pinjaman atau membeli rumah melalui sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Biaya Appraisal

Dalam proses menentukan estimasi nilai jual sebuah properti, tentu ada biaya yang harus ditanggung oleh pihak pemohon. Hal ini wajar karena penilaian tersebut dilakukan untuk keperluan pribadi pemohon itu sendiri.

Perlu dipahami bahwa setiap bank memiliki kebijakan berbeda dalam menentukan biaya appraisal. Ada yang mematok harga mulai dari ratusan ribu hingga jutaan rupiah. 

Namun, kisaran ini tidak bisa dijadikan patokan pasti, karena nominalnya bisa bervariasi tergantung kebijakan bank dan tim penilai yang digunakan.

Langkah terbaik adalah menanyakan langsung kepada pihak bank mengenai berapa biaya yang akan dikenakan untuk proses appraisal tersebut. Sebab, jumlah biaya yang harus dibayarkan biasanya juga dipengaruhi oleh siapa yang melakukan penilaian.

Dalam praktiknya, ada dua jenis tim yang bisa melakukan penilaian terhadap aset properti, yakni:

1. Appraisal Internal

Penilaian harga properti bisa dilakukan oleh tim internal yang dimiliki oleh masing-masing bank. Tim ini bekerja secara langsung di bawah naungan bank tersebut. Karena berasal dari pihak internal, biasanya biaya yang dibebankan lebih ringan. 

Namun, tetap disarankan untuk berkonsultasi langsung dengan pihak bank mengenai rinciannya.

2. Appraisal Independen

Selain dari tim internal, pemohon juga bisa menggunakan jasa appraisal independen atau dari luar bank. Banyak yang menilai bahwa menggunakan tim independen memungkinkan hasil penilaian yang lebih netral dan tidak memihak. 

Meskipun begitu, dari sisi biaya, jasa appraisal independen umumnya lebih mahal dibandingkan dengan tim internal bank.

Syarat Kelengkapan Dokumen KPR dan Appraisal

Saat kamu mengajukan KPR, termasuk di dalamnya proses appraisal, ada beberapa dokumen yang wajib dipersiapkan terlebih dahulu. Berikut ini adalah rincian dokumen yang perlu kamu lengkapi:

• Fotokopi identitas diri seperti KTP, SIM, paspor, atau bentuk identitas lain.
• Jika sudah menikah, perlu melampirkan fotokopi akta nikah.
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
• Fotokopi buku tabungan.
• Fotokopi slip gaji tiga bulan terakhir.
• Fotokopi NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak).
• Fotokopi tagihan listrik.
• Fotokopi tagihan telepon jika ada.
• Fotokopi tagihan air.
• Dokumen jaminan berupa sertifikat hak milik.

Semua dokumen tersebut wajib disiapkan secara lengkap sebelum proses appraisal dimulai. Kamu bisa menyerahkan dokumen tersebut ke pihak bank yang kamu pilih untuk mengajukan KPR.

Selanjutnya, pihak bank akan melakukan pengecekan menyeluruh terhadap dokumen yang telah kamu serahkan. Bila ditemukan ada dokumen yang kurang, sebaiknya segera dilengkapi agar proses pengajuan bisa berjalan lancar dan tidak tertunda.

Perlu diketahui bahwa proses appraisal tidak bisa langsung selesai dalam satu hari. Pihak bank membutuhkan waktu untuk menilai secara akurat nilai properti yang menjadi jaminan. 

Proses ini sangat penting agar nilai taksiran benar-benar sesuai dengan kondisi sebenarnya. Biasanya, waktu yang dibutuhkan dalam proses appraisal sekitar satu bulan.

Cara Bank Melakukan Perhitungan Appraisal

Pihak bank memiliki beberapa metode dalam menentukan nilai appraisal. Saat ini, setidaknya terdapat dua pendekatan yang umum digunakan untuk mempermudah proses penilaian nilai suatu aset properti. Berikut ini adalah kedua pendekatan tersebut:

1. Pendekatan Berdasarkan Harga Pasar

Metode pertama yang sering digunakan dalam menaksir nilai appraisal suatu properti adalah dengan pendekatan harga pasar. 

Dalam praktiknya, pihak bank akan mencari setidaknya tiga properti lain yang memiliki karakteristik serupa dengan properti yang sedang dinilai.

Properti pembanding ini biasanya berada di kawasan yang sama, dan aspek-aspek yang menjadi pertimbangan dalam penilaian mencakup luas tanah, total luas bangunan, kualitas konstruksi, serta beberapa faktor lainnya.

2. Pendekatan Berdasarkan Nilai Taksiran

Pendekatan kedua dilakukan dengan menaksir nilai properti secara langsung. Tim penilai dari bank akan mendatangi lokasi properti dan mengumpulkan informasi mengenai harga tanah dan harga bangunan secara terpisah.

Setelah itu, harga tanah akan dijumlahkan dengan nilai bangunan yang berdiri di atasnya untuk menghasilkan nilai appraisal keseluruhan dari properti tersebut.

Sebagai contoh, jika harga tanah adalah Rp100 juta dan bangunannya bernilai Rp100 juta, maka total nilai appraisal properti tersebut akan menjadi Rp200 juta.

Tips Mudah Meningkatkan Nilai Appraisal Aset Properti

Setelah sebelumnya dibahas berbagai faktor yang mempengaruhi naik-turunnya nilai taksiran harga jual rumah, bagian berikut ini akan mengulas beberapa tips praktis untuk membantu meningkatkan nilai appraisal properti, khususnya rumah tinggal. 

Penjelasannya adalah sebagai berikut:

Telusuri Kredibilitas Tim Penilai

Langkah awal yang bisa dilakukan saat sudah mengetahui siapa saja tim profesional yang akan melakukan penilaian atas rumah tersebut adalah dengan menelusuri rekam jejak mereka. 

Informasi mengenai profesi dan pengalaman kerja mereka bisa menjadi bahan pertimbangan untuk memastikan bahwa proses appraisal dilakukan secara objektif dan profesional

Evaluasi Kondisi Interior dan Furnitur

Tahapan berikutnya adalah melakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap kondisi furnitur serta elemen interior rumah. 

Tujuannya adalah untuk mendapatkan gambaran menyeluruh mengenai keadaan rumah, seperti apakah terdapat dinding yang lapuk, perabotan yang rusak, atau bagian lain yang perlu perbaikan. 

Selain membantu penilaian yang lebih akurat, kondisi interior yang terawat juga dapat memperbesar kemungkinan disetujuinya pengajuan KPR.

Lakukan Renovasi Ringan

Perbaikan rumah bisa menjadi langkah strategis dalam meningkatkan nilai jual properti. 

Meski sifatnya tidak wajib, tetapi memperbaiki bagian-bagian yang rusak seperti mengecat ulang tembok agar terlihat baru, memperbaiki perabotan, dan memperhatikan estetika rumah secara keseluruhan akan sangat membantu menaikkan estimasi appraisal.

Pastikan Semua Fasilitas Berfungsi

Langkah terakhir adalah mengecek bahwa semua perlengkapan dan fasilitas rumah berfungsi sebagaimana mestinya. Ini penting, apalagi jika properti yang diajukan untuk appraisal juga menyertakan perabotan sebagai bagian dari jaminan. 

Fasilitas rumah yang layak pakai akan meningkatkan kepercayaan pihak bank dan membuka peluang lebih besar untuk mendapatkan persetujuan KPR.

Sebagai penutup, pengertian appraisal penting dipahami agar kamu bisa menyiapkan strategi yang tepat dalam meningkatkan nilai properti sebelum proses penilaian dilakukan.